なぜ「タワーマンション高層階」は節税効果が高いのか?
タワーマンションはその特性上、相場価格と評価額の乖離が大きくなるので有利!
タワーマンションで相続税対策
1.不動産による節税効果の仕組みとは…
例えば、相場価格4,500万円の不動産を購入した場合、うち2,000万円の土地の評価額が8割程度の1,600万円、2,500万円の建物の評価額が6割程度の1,500万円と計算され、3,100万円の評価額になることで1,400万円の評価減(▲31%)となります。このような評価額算出方法による保有資産の評価減が、結果として節税効果を生むことになるのです。
一般的にタワーマンションは低層階に比べ高層階の方が価格が高く設定されています。これは、眺望の良さなど高層階ならでは利点が価格に転嫁されているからです。先ほどのケースで10階が3,000万円とすれば、同30階の住戸は4,000万円前後と想定できますが、評価額はどうでしょう。間取りが同じということは専有面積も同じ、専有面積が同じであれば30階の住戸の建物評価額は10階の住戸と同額です。なぜなら、評価額は眺望の良さとは無関係だからです。また、土地持分(面積)についても専有面積に応じて算出されますので、これも10階の住戸と同様です。したがって、この30階住戸の評価額は10階住戸と同様の1,500万円となり、相場価格との乖離は約▲63%と10階住戸よりも大きくなります。

さらに最上階(45階)ではどうでしょう。相場価格は5,000万円前後と想定し評価額は同様に変わらず1,500万円。よって相場価格との乖離は▲70%とさらに大きくなります。
ではなぜ、タワーマンションは不動産の中でも更に効果的と言われているのでしょうか。その理由はマンションならではの土地所有形態(共有持分)にあります。
 
マンションは戸建など他の不動産とは異なり、一般的には土地の所有面積を次のように計算します。➡ 【所有区画の土地面積=マンションの敷地面積×共有持分(=所有区画の専有面積÷全戸の専有面積合計)】
 
一方、評価額などの算出においては、マンションの場合も戸建など他の不動産と同様に「土地面積×路線価(1㎡あたりの価格)」で計算しますので、土地面積が少なければ少ないほど評価額の面では有利となります。タワーマンションのように小さい敷地面積に多くの住戸のある不動産は、各住戸の土地面積がとても小さく計算されることから土地の評価減が期待できます。場合によっては相場価格の5分の1程度にまで評価額の減額を期待できます。
2.なぜタワーマンションなのか
不動産は貸家にすることで、土地は約8割、建物は約7割に評価額を減額することができます。また200㎡までの貸家の土地は「小規模宅地等の特例」で評価減の対象にもなり、さらに▲50%とすることが可能になります。
4.さらに賃貸に出すことで更なる節税効果
そもそも不動産はなぜ節税効果が得られるのでしょうか。その理由は相続税や贈与税が課税される際の、不動産の評価額算出方法にあります。
例えば、相場価格6,000万円のタワーマンションが、建物1,000万円、土地1,000万円の評価額となったと場合、貸家にすることで建物は700万円、土地は800万円になり、さらに土地に小規模宅地の評価減が適用されることで400万円となり、評価額は1,100万円、相場価格に対し約▲81%となります。
3.高層階の方がより効果が高い理由
例えば、45階建てのタワーマンションがあり、10階の住戸が3,000万円で販売されているとします。評価額は土地が1,000万円、建物が500万円で計1,500万円。つまり評価額は相場価格の▲50%と仮定します。
では、全く同じ間取りの20階の住戸はどううなるのでしょうか。
ポイントは相場価格と評価額の乖離」
その点では「タワーマンション高層階」は理想的!?
さらに賃貸に出すことで更なる節税効果を!
上記のようなタワーマンションの特異性と、相場価格と評価額の関係性を考えると、相続税対策としては
相場価格と評価額との乖離が大きい「タワーマンション高層階」が最適と言えます。